Is een huurder van een woning bemiddelingskosten verschuldigd?

Iemand die een woning wil huren via een makelaar moet vaak naast een borgsom ook nog bemiddelingskosten betalen, meestal een maand huur. Als hij dan niet de mogelijkheid heeft om de woning via een ander kanaal te huren, of rechtstreeks van de verhuurder, dan zit de huurder in feite in een positie waarin hij geen andere keuze heeft dan de voorwaarden van de makelaar te accepteren en zal dan ook in de regel deze vaak hoge bemiddelingskosten gewoon voldoen. Menig huurder zal hier een bittere smaak aan over houden. Handelt het bureau immers niet in opdracht van de verhuurder wanneer deze een woonruimte aanprijst en een huurovereenkomst weet te sluiten? En waarom zou hij als huurder dan voor deze diensten moeten betalen?

In de wet staat dat een bemiddelaar of lasthebber (bijvoorbeeld een makelaar) niet ‘twee heren’ mag dienen (artikel 7:425 en 7:417 lid 4 BW). Als de makelaar dus met de verhuurder een overeenkomst heeft, mag hij naast zijn courtage die hij ontvangt van de verhuurder niet ook nog eens bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. Zou hij dat doen, dan handelt hij daarmee in strijd met de wet. Van belang is dus of een makelaar handelt in opdracht van een verhuurder. Is daarvan sprake, dan kan een huurder de bemiddelingskosten terugvorderen.

Maar wanneer is nu sprake van een overeenkomst tussen de verhuurder en een makelaar? Geldt dit bijvoorbeeld ook voor makelaars die woningen om niet aanprijzen op het internet? In de rechtspraak werd hierover verschillend gedacht. Om aan deze onduidelijkheid een einde te maken heeft de Kantonrechter in Den Haag begin dit jaar de Hoge Raad een zogenaamde prejudiciële vraag gesteld. Deze vraag is onlangs in het arrest van 17 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) beantwoord en heeft verregaande gevolgen voor de praktijk.

De Hoge Raad oordeelde namelijk allereerst dat niet van belang is of de makelaar betaald wordt door de verhuurder. Ook een makelaar die om niet op zijn internetsite woonruimte voor de verhuur aanbiedt, handelt op basis van een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder en mag dus geen bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. Het bestaan van een loonafspraak met de verhuurder is geen noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken, zo overwoog de Hoge Raad.

Het maakt verder ook niet uit of de makelaar de verhuurder zelf benadert met het verzoek om de woonruimte te plaatsen of dat de verhuurder aan de makelaar meldt dat deze zijn woning op de site mag plaatsen. Dit is alleen anders wanneer de internetsite van de makelaar slechts functioneert als een elektronisch prikbord waarbij de makelaar de aspirant-verhuurder niet afschermt van de aspirant-huurder en het hen daarmee mogelijk maakt om zonder zijn tussenkomst een huurovereenkomst tot stand te laten brengen. In dat geval kan naar het oordeel van de Hoge Raad niet gesproken worden van een bemiddelingsovereenkomst tussen verhuurder en de makelaar en staat het deze laatste dus vrij om de huurder een rekening te sturen voor zijn diensten.

De drempel om te kunnen spreken van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de makelaar is met deze uitspraak verlaagd. Mogelijk dat daarmee voor veel huurders de weg vrij is om betaalde bemiddelingskosten te kunnen terugvorderen. De huurrechtadvocaten van CKV Advocaten kunnen u daarbij van dienst zijn. Neem bij vragen contact met onze huurrechtspecialisten mr. Bruins of mr. Kornet op om te bekijken of u voor terugvordering in aanmerking komt.

Mr. Wesley Bruins

Contact Form

 

Actueel Nieuws

Nieuws