(Tussentijdse) opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

10-08-2018

U bent ondernemer en u wilt de huurovereenkomst voor uw bedrijfsruimte (tussentijds) opzeggen? Lees dan snel verder.

Twee soorten bedrijfsruimte

In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (290-bedrijfsruimte) en overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte). In een eerdere blog van CKV Advocaten is al eens op deze twee soorten bedrijfsruimte ingegaan.

In deze blog zal worden ingegaan op opzegging bij 290-bedrijfsruimte. De wettelijke bepalingen over 290-bedrijfsruimte zijn te vinden in artikel 7:290 tot en met 7:310 BW. Van deze bepalingen kan op grond van artikel 7:291 lid 1 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Duur van de overeenkomst

Op grond van artikel 7:292 lid 1 BW geldt de huurovereenkomst voor vijf jaar of, als een langere bepaalde duur is overeengekomen, voor die langere duur. Volgens artikel 7:292 lid 2 BW wordt de huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, na het verstrijken daarvan van rechtswege met vijf jaar verlengd. De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. Artikel 7:292 BW bepaalt dus dat in beginsel een volle huurtijd van vijf plus vijf jaren geldt.

Opzeggingstermijn

Volgens artikel 7:293 lid 1 BW kan de overeenkomst die voor vijf jaar geldt en de overeenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, tegen het einde van de termijn en tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 2 bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen, dus door zowel door de verhuurder als de huurder, worden opgezegd. Op grond van artikel 7:239 lid 2 BW moet de opzegging geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar.

Opzeggingsgronden

De verhuurder is gebonden aan wettelijke opzeggingsgronden. Op grond van artikel 7:296 lid 1 BW geldt dat indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 292 lid 1 bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, de rechter de vordering van de verhuurder tot opzegging van de huurovereenkomst slechts kan toewijzen, op de grond dat:

  1. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of
  2. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.

Op grond van artikel 7:296 lid 3 BW geldt dat, indien de opzegging door verhuurder is gedaan tegen het einde van de tweede termijn, de rechter de vordering tot opzegging kan toewijzen na een belangenafweging. Het gaat dan om het belang van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst ten opzichte van het belang van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.

De huurder is anders dan de verhuurder niet gebonden aan opzeggingsgronden. Wel dient de huurder de opzeggingstermijn in acht te nemen.

Tussentijdse opzegging

Het tussentijds opzeggen van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte is in beginsel niet mogelijk. Dat geldt zowel voor de verhuurder als voor de huurder.

Tussentijdse opzegging door de huurder leidt tot wanprestatie van de huurder en daarmee tot schadeplichtigheid van de huurder jegens de verhuurder. De hoogte van de te betalen schade vergoeding is in principe de huur tot einde van het contract. Om forse schadeclaims te voorkomen is er een aantal mogelijkheden. 

De eerste mogelijkheid is die van de indeplaatsstelling ex artikel 7:307 BW. Het artikel biedt de mogelijkheid om tegen de wil van de verhuurder ‘overdracht’ van de huur van bedrijfsruimte te realiseren in verband met de overdracht van het bedrijf dat in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

Een tweede mogelijkheid is onderhuur. In dat geval verhuurt de huurder de bedrijfsruimte door aan een derde (de onderhuurder). De verhuurder en huurder kunnen echter hebben afgesproken dat onderverhuur niet is toegestaan. Zie bijvoorbeeld de algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte. Onderverhuur is daarin verboden, behoudens schriftelijke toestemming van de verhuurder.

Een derde mogelijkheid is te vinden in artikel 7:302 BW. Volgens dat artikel is een tussentijdse opzegging mogelijk voor de erfgenamen van de huurder, onderscheidenlijk zijn echtgenoot of geregistreerde partner. Stel de huurder komt te overlijden, dan kunnen bijvoorbeeld de erfgenamen de huur tussentijds opzeggen. Opzegging op grond van artikel 7:229 lid 2 BW dient te geschieden op een termijn van tenminste zes maanden en ex artikel 7:293 lid 2 BW te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief.

Belangrijk ten aanzien van artikel 7:302 BW is nog wel het volgende. Soms staan zowel de man als de vrouw genoemd op een huurovereenkomst. Als dan de man overlijdt, is het maar zeer de vraag of de vrouw een beroep kan doen op artikel 7:302 BW. Immers: zij is als (mede)huurder hoofdelijk aansprakelijk. De verhuurder kan haar dus aan de huurovereenkomst houden. Interessant is in dat kader een arrest van het Gerechtshof Den Haag van 14 augustus 2012 (ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4375). Daarin stond de vraag centraal of de vrouw was aan te merken als (mede)huurder – waardoor geen beroep openstond op artikel 7:302 BW – of als garantsteller. Het Gerechtshof oordeelde dat vanwege de letterlijke bewoordingen in de huurovereenkomst sprake was van garantstellen en niet van medehuur, waardoor de vrouw ex artikel 7:302 BW de huurovereenkomst tussentijds kon opzeggen.

Een vierde mogelijkheid is de minnelijke oplossing. Uiteraard kunnen de huurder en verhuurder in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Tot slot

Neemt u bij juridische vragen over huurrecht contact op met CKV Advocaten.

 

mr. J.T. Mudde