Bent u ondernemer en wilt u de huurovereenkomst voor uw bedrijfsruimte (tussentijds) opzeggen? Voorkom onaangename verrassingen. Op deze pagina leest u meer, zodat u een ongewenste situatie kunt voorkomen.
Twee verschillende soorten bedrijfsruimte
In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten bedrijfsruimte, waarover in een eerdere blog van CKV Advocaten al op is ingegaan. Samengevat zijn er 2 categorieën:
1. Middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte)
2. Overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: 230-bedrijfsruimte)
In deze blog gaan we in op opzegging bij de eerste categorie, de 290-bedrijfsruimte. Bij bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 BW gaat het om horeca- en winkelbedrijven die voor het publiek toegankelijk zijn. Deze categorie bedrijfsruimtes geniet een hoge(re) mate van huurbescherming. De reden daarvoor is dat dit type ondernemer vaak meer gebonden is aan de plaats waar de bedrijfsruimte is gevestigd en een verhuizing bijna altijd negatieve gevolgen heeft.
Bij 230-bedrijfsruimtes uit de tweede categorie, zoals ‘standaard’ kantoorruimtes en fabrieken, is er meestal minder sprake van plaatsgebonden bedrijfsruimte. Daarom genieten huurders van dit soort ruimtes relatief minder bescherming.
Duur van de huurovereenkomst
De huurovereenkomst geldt in beginsel voor vijf jaar, tenzij een langere duur is overeengekomen (artikel 7:292 lid 1 BW). Na het verstrijken van deze termijn wordt de overeenkomst in principe automatisch (in juridisch jargon: ‘van rechtswege’) met nog eens vijf jaar verlengd.
De overeenkomst die in eerste instantie is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar.
Dus: uitgangspunt is een volle huurtijd van vijf plus vijf jaren. Voor de periode hierna geldt in principe dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het is dus belangrijk om te weten of, wanneer en hoe (tussentijds) kan worden opgezegd.
Opzeggingstermijn huurovereenkomst bedrijfsruimte
Is het mogelijk om de overeenkomst eerder op te zeggen om een verlenging te voorkomen? Ja, dit is mogelijk. Hier zijn echter wel bepaalde spelregels aan verbonden. Zo moet de opzegging geschieden bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. Daarnaast bedraagt de termijn van opzegging ten minste een jaar vóór het einde van de (eerste dan wel tweede) termijn waartegen wenst te worden opgezegd.
Wettelijke opzeggingsgronden
De verhuurder is gebonden aan wettelijke opzeggingsgronden, waardoor hij de huur niet zomaar kan opzeggen.
Voor de eerste termijn
De rechter kan de vordering van de verhuurder tot opzegging van de verhuurder, voor zover deze opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn, slechts opzeggen indien:
1. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt,
of
2. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.
Voor de tweede termijn
Artikel 7:296 lid 3 BW bepaalt dat de rechter de vordering tot opzegging (pas) kan toewijzen na een belangenafweging, indien de opzegging door verhuurder is gedaan tegen het einde van de tweede termijn. Hierbij wordt enerzijds gekeken naar het belang van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst en anderzijds naar het belang van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.
Huurder moet opzeggingstermijn (ook) in acht nemen
De huurder is anders dan de verhuurder niet gebonden aan opzeggingsgronden indien hij de overeenkomst wil opzeggen. Wel dient de huurder de opzeggingstermijn in acht te nemen.
Kortom
Het tussentijds opzeggen van een huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte is in beginsel niet mogelijk. Dit geldt zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Tussentijdse opzegging door de huurder leidt tot wanprestatie van de huurder en daarmee tot schadeplichtigheid van de huurder tegenover de verhuurder. Bij schade kunt u bijvoorbeeld denken aan de huurpenningen die normaliter zouden moeten zijn betaald tot het einde van het huurcontract.
Schadevordering voorkomen of beperken mogelijk?
Wat als u als huurder eerder van uw huurcontract af wil? Of als u bijvoorbeeld niet langer de volledige huurpenningen (alleen) kan dragen? En wilt u een eventuele schadevordering van uw verhuurder zoveel mogelijk voorkomen? Dan zijn er een aantal mogelijkheden om eventuele forse schadeclaims te voorkomen of te beperken. Zonder naar volledigheid te streven, kan hierbij bijvoorbeeld worden gedacht aan:
• De minnelijke oplossing
Uiteraard kunnen de huurder en verhuurder in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Vaak worden deze afspraken vastgelegd in een (vaststellings)overeenkomst.
• De zogenaamde indeplaatsstelling van artikel 7:307 BW
Dit artikel biedt de mogelijkheid om tegen de wil van de verhuurder ‘overdracht’ van de huur van bedrijfsruimte te realiseren in verband met de overdracht van het bedrijf dat in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.
• De onderhuur
Bij onderhuur verhuurt de huurder de bedrijfsruimte door aan een derde (de onderhuurder). Let op: de verhuurder en huurder kunnen echter hebben afgesproken dat onderverhuur niet is toegestaan.
• De Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA)
Eerder informeerden wij u al op onze website over de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Onder bepaalde omstandigheden kan d eze wet worden gebruikt om te komen tot een dwangakkoord met onder meer uw verhuurder en tot (tussentijdse) opzegging van de huurovereenkomst. In sommige situaties kan hiermee soms zelfs een dreigend faillissement worden afgewend. Hier vindt u een eerder blog dat we daarover geschreven hebben. Zoals wij eerder al hebben geschreven kan hiermee soms zelfs een dreigend faillissement worden afgewend.
Advocaten gespecialiseerd in huurrecht
Heeft u naar aanleiding van het lezen van deze blog nog vragen? Of wenst u juridisch advies of bijstand in een procedure? Neemt u dan gerust contact op met één van onze advocaten Huur & Koop voor ondernemers of door te bellen naar 038-4556055. Ons team van CKV Advocaten is u graag van dienst.