Op 28 september 2018 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam beantwoord over ontbinding van een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Meer specifiek had de Voorzieningenrechter (rechter in kort geding) vragen gesteld aan de Hoge Raad over de uitleg van artikel 6:265 lid 1 BW. Een van de vragen die centraal stond was of er aanleiding bestaat bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is. Die vraag beantwoordt de Hoge Raad als volgt.
Hoofdregel en tenzij-bepaling
De Hoge Raad geeft aan dat de wetgever aan artikel 6:265 lid 1 BW de structuur heeft gegeven van een hoofdregel (kort gezegd: iedere tekortkoming geeft de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden), gevolgd door een ‘tenzij-bepaling’ die een uitzondering op de hoofdregel inhoudt (r.o. 3.5).
Volgens de Hoge Raad is onjuist de opvatting dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft (r.o. 3.5).
Tekortkoming van voldoende gewicht
De Hoge Raad geeft aan dat in artikel 6:265 lid 1 BW de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen, dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. In zodanig geval behoeft niet van een schuldeiser gevergd te worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder moet (r.o. 3.5).
Stelplicht en bewijslast
Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW volgens de Hoge Raad mee dat de schuldeiser (verhuurder) moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (huurder) en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (3.6).
Gezichtspunten bij ontbinding
Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Dit brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend (r.o. 3.8.2). Zo kan ten gunste van de schuldenaar (huurder) bijvoorbeeld rekening worden gehouden met het feit dat hij na het intreden van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald (r.o. 3.8.3.). In een eerdere blog werd al ingegaan op de situatie dat de huurder alsnog gedurende de ontbindingsprocedure een huurachterstand inloopt.
Conclusie
De Hoge Raad komt uiteindelijk tot de conclusie dat ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels bestaat. Bij de toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is telkens aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
Heeft u ook een huurkwestie? Neemt u dan contact op met ons kantoor.