Inlopen huurachterstand tijdens procedure: beter laat dan nooit?

21-09-2018

Op 20 september 2018 is een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam gepubliceerd over een interessante huurkwestie. In die procedure vordert verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst wegens een huurachterstand van drie maanden. Vervolgens loopt huurder tijdens de ontbindingsprocedure de huurachterstand gedeeltelijk in. Beter laat dan nooit?

Waar gaat de zaak over?

Tussen verhuurder en huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de huur van een woning. Huurder laat een huurachterstand ontstaan. Vervolgens start verhuurder een procedure om de huurovereenkomst te ontbinden. Uit de door verhuurder overgelegde specificatie blijkt dat de huurachterstand bij dagvaarding € 1.833,94 bedroeg, zijnde een achterstand van ruim drie maanden.

Tijdens de procedure blijkt dat huurder de huurachterstand inloopt. Ineens staat nog maar open een bedrag van € 1.185,55, zijnde twee maanden huur. Wordt de huurovereenkomst alsnog ontbonden?

Hoe oordeelt de kantonrechter?

Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor een huurder. Duidelijk in deze zaak is dat huurder tekortschiet in de nakoming van die verplichting. De vraag is echter of dit voldoende is voor ontbinding.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij (hier: huurder) in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (hier: verhuurder) de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, zo overweegt de kantonrechter (r.o. 4.3).

De kantonrechter overweegt verder dat uit de door verhuurder overgelegde specificatie blijkt dat de huurachterstand bij dagvaarding € 1.833,94 bedraagt, zijnde een achterstand van ruim drie maanden, en dat dat in beginsel voldoende zou zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Uit de latere specificatie van verhuurder blijkt echter dat de huurachterstand gedurende de procedure is ingelopen en nog slechts twee maanden bedraagt. Nu de hoogte van de huidige huurachterstand niet hoger is dan drie maanden en lopende huurtermijnen zijn voldaan, is de kantonrechter van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst (en een veroordeling tot ontruiming) thans niet gerechtvaardigd is (r.o. 4.3).

Wel wordt de huurder veroordeeld in de betaling van het openstaande bedrag van € 1.185,55 en in de proceskosten.

Tot slot

Uit deze uitspraak blijkt dat het kan lonen gedurende de ontbindingsprocedure alsnog de huurachterstand in te lopen. Beter laat dan nooit dus. Let wel, ook het stelselmatig te laat betalen van de verschuldigde huurtermijnen kan een voldoende ernstige tekortkoming vormen op grond waarvan een huurovereenkomst kan worden ontbonden.

 

Heeft u ook een huurkwestie? Neemt u dan contact op met ons kantoor.

Mr. J.T. Mudde